Рынок коммерческой недвижимости Уфы. Итоги 2011 года. На вопросы журнала о коммерческой недвижимости Commercial Real Estate ответили специалисты по коммерческой недвижимости компании ЭКСПЕРТ. 23.01.2012

 

Багметов Антон Валерьевич,

 директор офиса «ЭКСПЕРТ - 5 Звезд», специалист по работе с коммерческой недвижимостью:

1) Каков общий объем предложения офисной недвижимости в Уфе на данный момент? Примерная структура по классам? Правильно понимаю, что классификация ГУД не проводилась? Игроки не инициируют этот процесс? Как считаете, почему?

Б.А.: Сейчас предложение в целом обширно, хотя на цифрах кв.м. на первый взгляд оценить его сложно. Так как помещение помещению рознь. Классификацию у нас использую только профессиональные риэлторы, специализирующиеся на данном сегменте. Причина в том, что сегмент  пока не развит настолько, и проще не использовать такую структуру, чем признать, что класса А среди доступных арендатору бизнес-центров, например, у нас практически нет – только один, с моей точки зрения. Поэтому в Уфе эти классификации условные.

Если смотреть по подсегментам, то избыточно предложение по аренде помещений в бизнес-центрах того или иного уровня. Много вариантов по использованию производственных помещений в пригородах. Не хватает, как обычно, небольших торговых помещений в лучших местах. Несколько лет назад в Уфе активно происходил выкуп и переоформление помещений на первых этажах главных улиц, и предложение расширялось, в том числе за счет выставляемых втридорога квартир на первых этажах. Сейчас практически все первые этажи используются, и пополнение предложения за счет этих почти квартир не происходит. В том числе покупателю проще найти готовое помещение, чем переплачивать за такую квартиру и потом еще переводить ее в нежилой фонд.

Также в 2011 году после некоторого перерыва появился платежеспособный спрос на крупные, более 1000 кв.м. помещения в частях города с высокой деловой активностью. А таких помещений очень мало, и чаще всего они в отдаленных индустриальных частях и представляют собой бывшие цеха, базы и т.д. с изрядной степенью износа

2) Как менялась доля вакантных площадей и арендные ставки с 2008 по 2011 год? Достаточно в целом обрисовать картинку. Но если есть информация по классам – очень здорово.

Активизация рынка коммерческой недвижимости произошла лишь во второй половине 2011 года. До 2011 года сегмент испытывал послекризисные последствия длительное время, поэтому всю осень сделки происходили активно. До этого периода большую долю работы занимала аренда, в настоящий момент стало много и покупателей. Это говорит о восстановлении покупательской активности, инвестиционных целях, готовности начинать и вести бизнес и прочее.

После 2008 года некоторое время рынок был насыщен предложениями. Но в сегменте аренды даже в кризис происходили движения – более дорогие помещения арендаторы меняли на более дешевые, сокращали затраты. В том числе освобождалось много помещений, которые не были доступны ранее. И арендаторы переезжали. В сегменте же продаж был полный застрой, вынуждающий собственников сначала снижать цены. В какой-то момент часть объектов снималась с продажи, когда цены рынка получалась ниже минимально приемлемой для собственника. В первую очередь, это касалось ликвидных в целом и удобных помещений – красные линии, небольшие площади. Производственные же помещения, склады и базы значительно снизились в цене за это время.

Далее, когда к 2011 году кризисные тенденции затихли, оживление также началось с сегмента аренды и летом- 2011 пришло в продажи. В начале года стал заметен спрос на производственные помещения, в том числе от инвесторов и покупателей из других регионов. К середине года все типы коммерческой недвижимости пользовались спросом уже не только арендаторов, но и покупателей.

Торговая недвижимость все эти годы была наиболее стабильной. Прежде всего в силу недостаточности помещений. Когда покупательский спрос активен – ее не хватает, когда на рынке некоторое охлаждение  -  ее пытаются купить дешевле с расчетом на перспективу. Снижение цен было и там, но более коснулось торговых центров с избыточным предложением .

По ценам. Рост в 2011 году отразил скорее не спрос, а восстановление после кризисного демпинга. Чем сильнее «провалился» сегмент в кризис ( например, складская недвижимость), тем сильнее повышение в 2011. Но это скорее повышение до адекватного рыночного уровня. Хотя на отдельные типы помещений, особенно пользующихся спросом, рост был в силу недостатка предложения.

Сделок достаточно много на рынке, покупка крупных объектов – вопрос непростой, но, по моим наблюдениям, обе стороны, как продавцы, так и покупатели в 2011 году были склонны к переговорам и встречным шагам.

3) Можно выделить портрет дефицитных предложений (например, качественные малоформатные офисы или…) и, наоборот, перенасыщенных?

Б.А: Конечно, это всегда сегмент небольших помещений до 50-80 кв.м. в проходимых местах,  категории «street-retail». Под небольшие магазины и предприятия сервиса, для которых важно местонхождение и «заметность». Это так называемый «бутиковый» формат. В центре города требования к таким помещениям выше – по отделке, и площадь требуется уже около 100 -200 кв.м. Предложений также не хватает. Мало помещений также пригодны под общественное питание.

Другая категория дефицитных площадей – помещения большого метража, как в аренду так и для покупки – свыше 1000 кв.м. Для крупных фирм, сетевых магазинов и инвесторов. Последние готовы приобрести их вместе с арендаторами.

Перенасыщен сегмент аренды в бизнес-центрах. Сложолись так, что большинство из них было построено в не слишком удобных для широкого круга населения местах. Нарекания аткже вызывают планировки, внутренняя инфраструктура и вопросы содержания управляющими компаниями, разные системы учета коммунальных услуг и содержания. В таких условиях арендаторы предпочитают иные варианты.

4) Много ли объектов было заморожено в кризис? Сколько из них разморозили/достроили в 2011? Были ли заложены новые? Не ждать ли бума в 2012-2013?

Б.А: Достаточно много. Если вспомнить архитектурные выставки, проекты, декларируемые к застройке, то очень много. И проекты это масштабные. Есть информация, что стройки возобновляются, но насколько всем эти объекты будут закончены в ближайшие 2 года.. Проекты значительные, и скорее всего, это будет позже. Но инфраструктуры бизнес- и торговых центров у нас пока достаточно

5) Как говорят игроки, рынок Екатеринбурга снова становится рынком продавца, а не покупателя, как было в последние три года (снижение спроса вынуждало УК идти навстречу клиентам). Какая ситуация с этой точки зрения в Уфе?  

Б.А.:  Смотря в каком подсегменте. Где, как указывалось выше, объектов не хватает, диктует условия продавец, и наоборот. Но в общей тенденции обе стороны идут на переговоры и это признак развития рынка.

Хотелось бы также увидеть в будущем на нашем рынке некий единый стандарт работы с этим типом недвижимости агентов. Как мы пытаемся сделать, например, на рынке вторичного жилья, и, благодаря чему клиенты видят и понимают и наши услуги, и ситуацию на рынке.